Fiktivní rozhovor s Tomášem L.:
Poznámka autora: S fiktivním Tomášem se profesně i osobně léta známe, tak je rozhovor veden v méně formálním duchu. :-)
Ahoj Tome, dlouho jsme se neviděli. Co nového v systémech pro správu budov?
Začíná nás dohánět BIM.
Jak konkrétně?
BIM jako metoda se postupně začíná usazovat - institucionalizovat - v procesu projektování a přípravy staveb. Začínají vznikat nové profese, nové předpisy, nové dokumenty. To vyžaduje významné úsilí, čas a tedy i náklady. Aby se tyto náklady oddůvodnily, argumentuje se mimo jiné zvýšením efektivity při vytváření, užívání a správě dat během celého jejího životního cyklu.
Jak si to máme představit, tu efektivitu?
No právě. To si musíme nejprve ujasnit, co to vlastně znamená, užívání a správa dat a co ten životní cyklus. Pokud pomineme fázi demolice a rekonstrukcí - to nás u rozestavěných budov až tak nezajímá - můžeme se soustředit na fáze dokončení stavby, předání uživateli a běžný provoz.
Běžným provozem při tom rozumíme zajištění periodických revizí a kontrol, pravidelné údržby technických zařízení a odbavení poruch, závad či havárií. Jako správce budovy - facility manažer - musíte tyto činnosti provádět spolehlivě, včas, průkazně a pokud možno s vynaložením co nejmenších nákladů.
A jak k tomu přispívá BIM?
BIM jako datový model je v současnosti chápán především jako vizualizační pomůcka při koordinaci jednotlivých profesí a při vyřizování vad a nedostatků. To vše zaměřeno hlavně na stavební konstrukce. Takže dostupný model je zpracován z pohledu koordinace - coordination view. Často velmi precizně, podrobně, prostě ohromný balík dat.
A to vám nevyhovuje?
Takovýto model je pro správu budovy bezcenný. Pomineme-li jeho často obludný rozsah - projektanti se svými výkonnými grafickými stanicemi nechápou omezení daná použitím běžných kancelářských strojů a přenosných zařízení - chybějí tam zásadní a pro provoz budovy nezbytné informace.
Uživatel totiž chápe budovu jako soustavu prostorů, místností. Některé jsou určeny k užívání, jiné obsahují prostředky technické podpory. Vertikálně jsou prostory sjednoceny do podlaží. A to zpravidla v koordinačním modelu chybí.
To, co je skryto za omítkou, uživatele zpravidla nezajímá. Důležitá je znalost vztahů mezi prostory a který technický prostředek je v konkrétním prostoru. Uživatel budovy potřebuje model z pohledu vztahů, referencí - reference view.
Jak to zařídit?
Smysluplný informační model určený pro výměnu informací mezi projektantem a uživatelem (tzv. výměnný model) musí obsahovat účelně strukturovaná data v přiměřeném rozsahu. První (a poslední) možnost, jak tuto účelnost a přiměřenost nastavit, je při sestavení dokumentu EIA (Exchange Information Requirements - Požadavky na výměnu informací), pakliže se jej dokážeme zúčastnit. Zde je možnost dohodnout jak formát dat (preferujeme IFC 2x3), tak jeho výstupní filtr (view). ArchiCAD i Revit (a zřejmě i ostatní) mají v základní sadě nastavení pro export do IFC volbu "Basic FM Handover view", což je varianta referenčního view, která je určena právě pro účely facility managementu.
Aby to však mělo smysl, je třeba dbát i na obsah těchto dat. Jak bylo již řečeno, stavebně technické detaily nás příliš nezajímají, snad až na výjimku oken a dveří. Zato výčet technických zařízení - v terminologii BIM "produktových elementů" - potřebujeme mít kompletní a s dostatečnou klasifikací. Na podrobnosti grafického zobrazení (LOD) příliš nezáleží, protože stejně většinou nido přesně neví, jak bude ve finále ono zařízení opravdu vypadat, ale ta kompletnost seznamu je nezbytná.
Proč právě jen seznam?
Není to jen prostý seznam. Informační model předpokládá, že všechny výskyty konkrétního typu zařízení jsou odkázány k příslušnému popisu typu. To umožňuje jednak úsporně ukládat společné informace o konkrétním typu, jednak modelovat jednotlivé instance pouze jako odkaz o umístění, popř. doplněný o individuální vlastnosti, jako je výrobní číslo, barkód nebo datum instalace.
Informace o typu a instanci pak obsahuje to nejdůležitější: globální unikátní identifikátor (GUID), ke kterému lze odkazovat další dokumenty a přílohy, jako je uživatelská dokumentace, záruční listy a podobně. To nám umožňuje v elektronickém prostředí využívat BIM model jako strukturovaný katalog všech důležitých prvků vybavení.
A co ta přiměřenost rozsahu?
Co není požadováno, je v lepším případě zbytečné, v horším škodlivé. Zdánlivá bezbřehost velikosti pamětí u cloudových řešení se rychle může stát finanční pastí - vždyť bude tato kapacita vyžadována po celou dobu života budovy. Ani rychlost procesorů a přenosových linek není nekonečná. BIM nadšenci často zapomínají, že uživatel (vlastník, správce) bude mít ve svém portfoliu desítky či stovky budov různého stáří, původu a autorů modelů.
A to vše bude nutno nejprve ověřit, obohatit a ořezat, a posléze provozovat v každodenním režimu.
Máte k tomu nějaký nápad?
Abychom předešli nepřiměřeným očekáváním a následným zklamáním, připravujeme testovací sadu v podobě referenčního projektu pro ArchiCAD a Revit. Tato fiktivní budova o jednom podlaží, jedné zdi a po jednom od každého typu předpokládaného technického prvku vybavení by měla sloužit k ověření procesu předání modelu v úvodní fázi projektování a také jako matrice pro další etapy.
Byla zmíněna fáze dokončení stavby a předání uživateli. Co k tomu?
To jsou zatím neprávem přehlížené fáze života budovy, třebaže jsou rozhodující pro její efektivní provoz, zejména v počáteční fázi.
Dokončení stavby z hlediska dokumentace, tzv. hladké přistání (soft landing) je snem každého investora. Přitom schopnost připojovat příslušné dokumenty ke stromu budovy ve víceuživatelském prostředí bezprostředně po dodávce zařízení je snadno realizovatelné i v prostředí staveniště.
Závěrečná fáze - hand over - umožňuje kontrolovaně zajistit kompletní sadu kolaudačních dokumentů a výchozích revizí, což je předpoklad k bezodkladnému nastavení pravidelné péče.